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李某某为办理房屋按揭贷款，分别与建设银行股份有限公司A县支行签订《住房按揭贷款借款合同》和《个人贷款抵押合同》，双方在A县房管局办理抵押预告登记，约定李某某将其购买的位于A县的商品房一套抵押给建设银行股份有限公司A县支行，担保范围包括但不限于贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、手续费、保险费及其他必要费用，以及抵押权人为实现担保权利和债权所产生的费用，登记时间为2018年7月7日。该房屋已于2019年1月31日办理完建筑物所有权首次登记，李某某所购买的房屋当前具备办理产权登记条件，但李某某至今未办理产权证。因李某某未按约定返还住房贷款，建设银行股份有限公司A县支行欲诉请确认对抵押房屋享有优先受偿权。

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案件分歧

关于建设银行股份有限公司A县支行是否有权诉请确认对抵押房屋享有优先受偿权，存在两种不同意见：

第一种意见认为，建设银行股份有限公司A县支行无权诉请确认对抵押房屋享有优先受偿权。本案中，案涉抵押物系房屋，但并未办理抵押登记，抵押权并未设立，故建设银行股份有限公司A县支行无权确认对抵押物享有优先受偿权。

第二种意见认为，建设银行股份有限公司A县支行有权诉请确认对抵押房屋享有优先受偿权。本案所涉房屋为尚未办理房屋产权登记的房产，其目前无法办理抵押登记，但该房产已办理了抵押预告登记，且债权人的债权已届满，并主张债权的实现。结合抵押预告登记制度设立的目的、现行法律规定及本案实际情况综合分析，建设银行股份有限公司A县支行有权诉请确认对抵押物享有优先受偿权。

结论

同意第二种意见，具体分析如下：

首先，预告登记系相对于正式登记而言的，其是在物权登记条件尚未满足时设立的一项制度，目的在于保证预期物权的实现，使不具备登记条件的不动产交易具有物权的效力。

文 | 招商宏观张静静团队

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短期经济韧性导致全球增速上调，美欧小幅上修，中国保持稳定。国际货币基金组织（IMF）在7月全球经济展望中将全球经济增速从上期（4月份）的2.8%小幅上调至3.0%，反映对经济短期韧性的同时也表露了对高利率下经济继续放缓带来的中期挑战的担忧。发达经济体中，美国2023年经济增长预期从1.6%上调至1.8%，欧元区经济增长从0.8%上调至0.9%，但需要注意德国增速从-0.1%下修至-0.3%，代表了欧元区制造业面临的困境。中国经济增速维持5.2%不变。从IMF自去年四季度对主要经济体增长预测的变化看，美国与欧元区由于劳动市场韧性导致服务业表现超过预期而被连续上调，整体支持两大央行在三季度进一步加息。我们预计美联储和欧央行均会在7月和9月累计再加息50BP后停止。日本经济增速调整先下后上；综合考虑下，日央行不易收缩宽松货币政策，YCC短期难以发生显著调整。而IMF对中国的预期保持稳定，年内没有变动。

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其次，预告登记失效有两种情形：一是债权消灭；二是能够进行不动产登记而未申请登记，且超过三个月的期限。本案中，因买房人李某某尚未办理房屋权属登记，致案涉房屋尚不具备办理抵押登记的条件，故建设银行股份有限公司A县支行的抵押预告登记至今有效，且其指向的结果必将是抵押权的设立。

第三，从本案的具体情况看，建设银行股份有限公司A县支行作为债权人，为保证其金融债权的安全，在发放贷款前即办理了案涉房产的抵押预告登记，而至诉讼期间仍未办理抵押登记。其原因在于李某某怠于办理房产权属登记，尚未领取房屋产权证。该状况的发生并非建设银行股份有限公司A县支行的过错，亦非其主观意愿，若让其承担对之不利的法律后果，既有违法律之精神，也让本案中的抵押预告登记失去其功能，与预告登记制度设立的目的不符。

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第四，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

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本案中，开发商已为案涉房屋办理完所有权首次登记，建设银行股份有限公司A县支行又为案涉房屋设立了抵押预告登记，且建设银行股份有限公司A县支行的权利不存在《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定的失效情形，加之建设银行股份有限公司A县支行对未办理抵押登记并无过错，故建设银行股份有限公司A县支行有权诉请确认对抵押物享有优先受偿权。这样处理既与各方当事人的诉讼利益相符,也不损害社会公共利益及其他第三人的合法权利，更不违反预告登记制度设立的目的和作用。

综上所述，建设银行股份有限公司A县支行有权诉请确认对抵押物享有优先受偿权。

相关法条：

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《中华人民共和国物权法》第二十条第一款

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《中华人民共和国物权法》第二十条第二条

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条

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《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条

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